在昆士兰的房地产交易中，识别虚假房产中介与诈骗行为已成为购房者的核心风险之一。随着线上看房、跨州交易及海外买家数量的迅速增加，不法分子利用伪造执照、假冒身份、虚假广告和非法收款方式进行诈骗的情况显著上升。澳和律业 | Auslaw Partners作为澳洲综合性的领先华人律师事务所，拥有针对产权法案件经验丰富的昆士兰产权法律师团队，本文从昆士兰产权法监管框架出发，由经验丰富的澳洲华语律师与昆士兰律师视角，系统分析如何识别风险与合法核查方式，确保购房资金与产权安全。
昆士兰房地产行业主要受以下法规监管：
Property Law Act 2023 (Qld)（逐步取代旧法中涉及产权的重要条款）
在昆士兰，任何房产中介、代理人或销售人员必须持有由Office of Fair Trading（OFT）核发的有效执照，并受信托账户监管制度约束。若中介无执照或以私人账户收取定金，即属于违法行为。
一名合格的昆士兰律师会建议购房者在任何资金交付前核查中介执照信息、信托账户详情及买卖流程是否符合法规要求。对于非英语背景客户，获得澳洲华语律师的协助尤为重要。
昆士兰近年来出现以下典型骗局模式：
诈骗者伪造执照编号、伪装成大型连锁机构代理人，诱导买家支付订金。
风险点：执照号码无法在 OFT 系统查到，电话与地址不符。
根据Agents Financial Administration Act 2014 (Qld)，所有定金必须支付至中介信托账户或律师信托账户。使用私人账户属于高风险警讯。
诈骗者声称房源极其抢手、需立即转账锁定房子，迫使买家跳过尽职调查程序。
借口“AML/CTF认证”套取客户身份信息用于二次诈骗。
诈骗者在社交媒体、微信群等平台发布不存在的房源，以低价吸引海外买家。
若遇到上述情形，应立即寻求澳洲华语律师审查流程与文件，从法律专业角度判断是否存在构成诈骗的要素。
进入昆士兰OFT官方网站输入对方姓名或执照编号，如查询不到即为重大风险。
真实中介必须提供信托账户（Trust Account）资料，并在合同中清楚列明付款方向。
若对方提供个人账户，昆士兰律师会建议立即停止交易。
在昆士兰，中介必须向卖方提供 Form 6 Appointment of Agent。若对方无法展示与卖方的合法委任，通常意味着并无代理权限。
取得正式 Title Search
通过 Queensland Titles Registry 核查业权
由澳洲华语律师审查是否存在 caveat、lease、easement 或其他产权限制
以下列举常见情形，有助快速判断交易风险：
中介拒绝视频会议、不愿出示身份证件
价格明显低于市场价
催促快速转账、要求不经律师直接交易
不提供合同或提供未经 REIQ 认可的合约模板
不愿提供办公室地址或可验证的工作电邮
在社交媒体平台私下交易且拒绝任何正式程序
一名具备房地产经验的昆士兰律师能协助买家辨识合同条款中的异常点，例如非标准条款、资金交付安排与产权交割流程的不当之处。
如出现疑点，可采取以下措施以保护自身权益：
立即停止付款或停止签署任何文件
由澳洲华语律师迅速进行背景审查
保留聊天记录、转账凭证与广告截图
向Office of Fair Trading提交正式投诉
若已支付资金，立即向银行提出止付或诈骗报告
在严重情况下向昆士兰警察局（QPS）报案
律师能够协助采取紧急 injunctive relief 或民事追讨措施。
昆士兰房地产市场复杂，诈骗手法更新迅速。通过了解法律监管框架、核查中介资质、识别诈骗情形，并在关键阶段主动咨询澳洲华语律师或资深昆士兰律师，购房者能够大幅降低法律与财务风险，确保资产交割安全稳定。
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