产权法

在澳洲，无论是出售还是购买房产，都需要过户师或者律师的协助。 这是因为在房产过户的过程中，会有大量的法律文书工作。 澳和律业为您提供的法律服务主要包括： 审阅买卖合同文件，并提供法律意见 进行常规法律检索与核实（包括现有产权调查、水费、市政府规费以及土地税是否缴清的调查报告）； 交换合同（如适用）； 准备产权过户和其它交割文件； 根据合同条款撤销合同。

交割日（Settlement Date）当天的早上，买方律师会再做一次交割前产权信息查询（Title Search），确认所购房产的登记信息没有变化，除去已知的抵押和其它项权利等信息外，没有新增任何不利于该房产的记录。正式的交割一般会在下午2点至4点之间进行。买方律师的代表、卖方律师的代表、买方银行的代表和卖方银行的代表都要在指定的时间到达指定的地点。四方核对所有文件、支票的姓名和数字准确无误后，交换过户文件、解押/抵押文件和支票，交换完成后，意味着交割完毕。交割完毕后，双方律师会立即通知各自的客户交割已成功，并分别通知房产中介向买方交接钥匙，向卖方支付扣除卖房佣金后的deposit余额。 PEXA电子交割是目前的主流房产过户方式。主要是因为PEXA电子交割的便捷性，确定性和安全性。通过PEXA电子交割， 确保准时交割，无需买家开具银行支票，让卖家更快兑现。澳和律业是PEXA电子交割用户，并可以接受此交易的电子交割。因此，可以为您带来更便捷，更贴心的法律服务。

根据澳洲产权法，共有关系主要有两种：一种是共同共有（Joint Tenancy），另一种是按份共有（Tenancy in Common）。另外，产权持有方式还有独立产权（Sole Ownership）、合作股份产权（Tenancy in Partnership）、企业产权（Co-ownership）、信托和家庭信托(Trust and Family Trust)。土地房屋的买方为两人或以上时，在办理房产过户时必须注明他们选定的共有关系；如果拒绝选定，产权处将以等额按份共有的方式登记。

您的投资计划会受到您所持有的签证类别影响。建议您在进行投资前预约咨询我们专业的移民法律师，来确定您是否符合投资身份。一般来说，商业创新和投资签证（Business Innovation and Investment (Permanent) visa – Subclass 888）, 企业主签证（Business owner visa – Subclass 890），以及商务人才签证（Business Talent (Permanent) Visa – Subclass 132）等都符合海外投资签证要求。如果您持有旅游签证（Visitor visa – Subclass 600）等，则可能不符合在澳进行海外投资等身份要求（不符合申请FIRB的标准），建议您预约专业的律师为您提供法律建议。

外国人在澳投资必须获得FIRB批准。您同时也需要了解澳大利亚政府对于您计划投资的生意的相关政策，尤其是关于税收以及补贴政策。 如果您身在澳洲，但是您是澳洲人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民），但是不属于澳洲公民或拥有永久居留权的签证，您必须在进行投资置业前获得FIRB许可。FIRB会考虑的内容主要有商业合同，员工人数，目前的租约以及租赁的期限和租金的支付额。

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种。土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即土地税和房屋建筑价值没有关系。 除澳大利亚北领地不缴纳土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且相应土地税的起征额也是不一样的。

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造。申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额因各个州和所购买的房屋项目而不同。 在2018年7月1日之后签订交换的合同，昆士兰州政府将给予15,925澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

冷静期是澳大利亚昆士兰州住宅房地产交易中的一项法定权利，旨在为买方提供一种安全保障。在签订房产买卖合同后，买方有权在接收到双方签字的合同副本后5个工作日内，解除合同而无需提供理由。冷静期通常从买方或其代理（如律师）收到已签署的合同的当天开始计算。如果合同在周末签署，冷静期则从下一个工作日开始。
冷静期的目的是为买方提供一个短暂的时间窗口，以便他们在未承担重大经济风险的情况下重新考虑交易。买方可在此期间撤销合同，无需说明原因，但若行使此权利，卖方可收取最高0.25%购房价格的违约金，剩余部分必须在14天内退还给买方。
然而，并不是所有房产交易都适用冷静期。拍卖购买的房产通常不适用冷静期，拍卖结束后，买方必须立即承担合同责任。此外，冷静期对于某些特定类型的房产交易（如商业地产或某些特定的拍卖后交易）也可能不适用。
如果您在购买房产时对冷静期的适用有疑问或需要更多法律指导，请随时联系Auslaw Partners | 澳和律业，我们将为您提供专业的法律帮助。如需了解产权相关问题，请查看Auslaw的相关文章《澳洲诉讼律师解读：房产投资中的法律陷阱与规避策略》。
若您需要进一步帮助，欢迎联系澳和律业（Auslaw Partners），我们为您提供专业的个案法律建议和律师服务。同时，您也可以访问澳洲法律评论（Auslaw Review），查阅更多由律师撰写的澳洲产权法相关中文文章。如需获取即时免费的个性化解答或实用法律模板，欢迎直接向Auslaw GPT提问（AI语言模型可能会犯错，不构成法律建议）。

在昆士兰州，购买房产时，除了购房价格外，买方还需支付若干额外费用。印花税是最主要的费用之一，但还有一系列其他费用也需要考虑：

1. 印花税（Stamp Duty）：这是一种根据房产购买价格或市场价值征收的税费。税率是递增的，房产价格越高，所需支付的税费越多。首次购房者可申请印花税减免，具体金额依据房产的价值而定。我们提供最新政策的印花税计算器供您使用：印花税计算器|【澳和律业 | Auslaw Partners】昆士兰布里斯班优秀华人律所首选
2. 注册费：当房产的所有权发生变更时，必须在昆士兰土地注册处进行登记，登记费依据房产的购买价格而定。高价值房产的登记费较高。
3. PEXA费用：通过PEXA（Property Exchange Australia）完成的电子交割会收取固定费用，具体的价格每年会有细微变化，您可以参考PEXA官方网站。PEXA系统让房产交易更加高效和安全，避免了纸质文件的交换。
4. 房产检验费用：买方通常会要求进行建筑检查和虫害检查，确保房产没有隐藏的结构问题或虫害风险。这些费用通常由买方承担。
5. 银行费用和贷款相关费用：如果您通过银行或其他金融机构贷款购买房产，银行会收取贷款申请费、评估费等相关费用。

在房产买卖中，合同交换（Exchange of Contracts）和交割日期（Settlement Date）是两个非常关键的概念，它们标志着交易的不同阶段。

1. 合同交换（Exchange of Contracts）：合同交换，是指买卖双方就房产买卖合同正式签署并完成副本交换的法律行为。自合同交换之日起，买方与卖方之间即建立起具有法律约束力的合同关系。通常，买方需在交换当日支付定金。冷静期的计算亦自交换后的下一个工作日开始。简而言之，合同交换标志着合同义务的开始，即买卖双方从此受到合同条款的约束，而最终的交割日期（Settlement Date）则是合同履行的完成时点。
2. 交割日期（Settlement Date）：交割日期是在合同履行完成后，房产所有权正式转移的日期。通常情况下，交割日期设定在合同交换生效后的几周至一个月内。这一天，买方需支付剩余款项，卖方则交付所有权转移的文件（例如产权证书），并通过银行或律师完成所有的财务交割。此时，买方正式成为房产的合法所有者。

印花税（Stamp Duty），也被称为转让税，是昆士兰州对房产购买者征收的税费，其金额基于房产的购买价格或市场价值（以较高者为准）。印花税的税率呈递增趋势，房产价格越高，税费越高。 印花税的计算方法如下：

1. 购买价格：印花税金额是根据房产的购买价格进行计算的，价格越高，税率越大。昆士兰州有一套逐级递增的税率，从较低的购房金额到较高的金额，税率逐步提高。
2. 免税政策和优惠：昆士兰州针对首次购房者提供印花税减免优惠。其中首次购房包含自住优惠、首次置业自住优惠、首次置业自住（新房）优惠、首次置业自住（空地）优惠。如需了解详细资料，请您访问官网相关内容。
   1. 自住优惠（Home Concession）:购房者若将房产作为主要居所，可申请自住优惠，从而减轻转让税负担。
   2. 首次置业自住优惠（First Home Concession）:首次购房者若购买已建成的住宅并自住，可申请该优惠，享有更大幅度的转让税减免。
   3. 首次置业自住（新房）优惠（First Home New Home Concession）:首次购买新建住宅或大规模翻新的住宅作为自住使用（合同签订日期须在 2025 年 5 月 1 日之后），可申请“新房首次置业自住优惠”，可全额豁免转让税，无价值上限 。
   4. 首次置业自住（空地）优惠（First Home Vacant Land Concession）:首次购买用于建造住宅的空地，可申请“空地首次置业自住优惠”，若合同签订日期在 2025 年 5 月 1 日或之后，有望全额豁免转让税，且无价值上限限制。

3. 计算工具：昆士兰州政府提供了在线印花税计算器，供购房者估算印花税金额。这对于预算制定非常有帮助。
4. 其他优惠：如果购房者是首次购房者或购买的房产符合某些政策要求，他们可能可以享受更低的税率或完全免除印花税。

在昆士兰州，房产买卖合同是确保买卖双方权益的法律文件。在签署合同时，可能会有一些特殊条款，这些条款通常是根据交易双方的具体需求定制的。 常见的特殊条款包括：

1. 尽职调查条款：合同中常会加入尽职调查条款，允许买方在签署合同后的特定期限内（如14–21天）对房产进行全面调查，包括产权、规划、洪水风险和基础设施等。如果买方对调查结果不满意，可以解除合同并全额退还定金，避免因潜在问题而承担风险。
2. 日落条款（Sunset Clause）：在开发项目或附带条件的交易中，合同可能包含日落条款。如果在规定日期前项目未完成或条件未满足，合同可终止，买方有权退回定金。但需要注意，开发商可能利用该条款重新销售，因此应在合同中限制条款适用范围，以避免买方利益受损。
3. 提前占有条款：有些买方会希望在交割前提前进入房产。合同中若设有提前占有条款，需约定买方在占有期间的责任，如保险、租金支付及损害赔偿等。如果最终交割未能完成，买方需承担返还房产的义务。
4. 泳池安全合规条款：涉及带泳池的物业时，合同中可能要求卖方在交割前取得泳池安全证书。如果卖方未能按时提供合规文件，买方可以解除合同或从购价中扣减相关费用，以确保交易合规并避免安全隐患。
5. 延期交割条款：在某些情况下，买方或卖方可能需要延期交割。此时，合同中会加入延期交割条款，并注明延期的原因和时限。
6. 附加条件条款：有时，买方或卖方可能希望在合同中加入某些附加条件，例如对物业做一定的维修或对周边环境进行确认等。这些条件需要明确列出，并确保所有条款合法可执行。<br>

新建房产与现有房产的主要区别在于其状态和购买过程中的法律及金融要求。以下是它们的区别：

1. 新建房产：通常指的是尚未有人居住的房产，或在建设过程中尚未完成的房产。在昆士兰州，新建房产的购买通常涉及到开发商与买家合同，并且在某些情况下，房产的注册和交割可能需要等待较长时间（如开发商提交完毕后5年内完成注册）。风险：开发商的延期或开发未能按计划完成可能会导致买方面临购买延迟或交割延期。
2. 现有房产：这是已经存在并且可以立即入住或出租的房产，通常买卖过程较为简洁。交易过程中，买方可以更直接地了解房产的状态，包括邻里环境、结构状况等。风险：现有房产可能涉及一些隐藏的法律问题，如历史负债、地役权等。

在昆士兰州购买公寓或联排别墅时，业主委员会费用和物业保险是两个必须特别关注的事项。这些费用通常在买卖合同中会有所体现，且买方需要明确了解其支付责任。

1. 业主委员会费用：业主委员会（Body Corporate）费用是公寓或联排别墅小区内所有业主按比例分摊的费用，用于物业的维护和管理。这些费用通常包括公共区域的清洁、绿化、设施维护等。买方应当在签署合同之前了解当前的业主委员会费用及未来的预算和可能的涨幅。
2. 物业保险：在昆士兰州，公寓楼的物业保险由业主委员会统一管理。保险费用通常包含在业主委员会费用中。保险覆盖范围包括建筑物、公共设施、公共区域等。但对于买方而言，了解物业的保险条款尤为重要，特别是是否覆盖自然灾害、火灾、或其他重大事故。
3. 获取信息：在签订合同前，买方可以要求卖方提供最新的业主委员会财务报表，以及物业保险的详细信息。这些信息有助于评估未来的费用和潜在的财务责任。

在房产交易过程中，买卖双方通常需要进行费用调整，以确保每方仅承担与自己相关的费用。费用调整的目的是对比买卖双方在交易过程中所涉及的费用，并进行分摊。常见的费用调整项目包括：

1. 市政费用（Council Rates）：房产的市政费用通常按年度计收，但会根据交割日期进行调整。若房产交割日期在某个季度的中间，卖方负责支付交割日期前的费用，而买方负责支付交割日期后的费用。
2. 水费（Water Rates）：如果房产的水费未完全结清，则在交割时进行调整。通常情况下，买方支付交割日后的水费，卖方支付交割日之前的水费。
3. 物业管理费（Body Corporate Fees）：如果购买的是公寓或联排别墅，业主委员会费用需要按照交割日期进行调整。卖方需支付至交割日的费用，买方则支付交割日期后的费用。
4. 土地税（Land Tax）：土地税按年度计算，但在房产交易时，卖方和买方会就当前年度的土地税进行调整。确保卖方只需支付截至交割日期的税费，买方则支付剩余部分。
5. 租金：如果卖方在出售房产之前将其出租，买方通常会支付租金的部分，直至交割日期。这些费用在交割清单中会详细列出，并进行相应的调整。

房产检验是确保买方了解房产状况，避免在购买后遇到隐性问题的重要步骤。常见的房产检验包括：

1. 建筑检验（Building Inspection）：建筑检验旨在确保房屋结构没有严重问题，如裂缝、沉降、漏水或其他影响安全和舒适的因素。建筑检验通常由专业的检验员进行，确保房产的基础设施符合安全标准。
2. 虫害检验（Pest Inspection）：在昆士兰州，虫害检验尤其重要，因为当地气候条件容易导致白蚁和其他虫害问题。通过虫害检验，买方可以提前发现潜在的虫害风险，避免在未来面临高额的维修费用。
3. 水池安全检验（Pool Safety Inspection）：如果房产内有游泳池，确保其符合昆士兰州的游泳池安全标准是必须的。买方应要求卖方提供有效的游泳池安全证书，并确保游泳池已通过相关政府的批准。
4. 环境检验（Environmental Inspection）：如果房产位于有特殊环境保护要求的地区，买方应进行环境检验，确保房产符合环保法律要求。

在昆士兰州，房东涨租行为受到《住宅租赁与住宿法》（Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008, Qld）严格限制。房东每12个月最多只能涨租一次，且在涨租生效前，必须向租客提前提供书面通知。如果是 固定期限租赁协议（fixed term tenancy），合同中必须明确包含允许涨租的条款，否则在租期结束前房东不能涨租。 在以下情况下，房东不得随意提高租金：

• 租赁协议未满6个月；
• 未提前2个月书面通知租客；
• 固定期限合同中没有写明涨租条款；
• 涨租被认定为过高且缺乏合理依据。

地役权（Easement）是指一个人或实体在另一个人的土地上享有特定权利的法律权利。例如，某房产可能有一个通行地役权，允许他人通过该房产的一部分土地。地役权可能会影响房产的使用，尤其是当其限制或改变房产的开发计划时。
为了避免购买到有地役权的房产，买方应采取以下措施：

1. 产权搜索：通过产权搜索可以查明房产是否存在地役权或其他法律负担。产权搜索会列出房产的所有法律记录，包括任何地役权、抵押贷款、租赁协议等。此信息对于了解房产的潜在负担至关重要。
2. 房产调查：除了产权搜索外，买方还应要求对房产进行详细调查，特别是在土地开发或使用方面。尤其是对于计划扩建或改变土地使用方式的买家，了解潜在的地役权非常重要。
3. 律师审查合同：购买房产时，确保合同中明确列出所有适用的地役权或负担，并确保您的律师进行审查。如果您不希望房产存在地役权或负担，可以要求卖方清除相关权利或重新谈判交易条件。

外国人在澳大利亚购买住宅物业并空置该物业，将面临空置费的惩罚。自2024年起，空置费将翻倍。

• 空置费适用条件：如果您的住宅物业在12个月内未出租至少183天（约6个月），并且未将物业提供给租赁市场，则可能需要支付空置费。
• 政策目的：空置费旨在促使外国投资者将其住宅物业投入市场出租，增加澳大利亚的出租房源，以缓解住房短缺问题。
• 申报要求：外国买家需要每年申报空置情况，并按时缴纳空置费。未按时申报或支付空置费将面临额外处罚。
• 空置费费用：请参见：[【Vacancy fee return for foreign owners | Australian Taxation Office]】

PEXA（Property Exchange Australia）是澳大利亚的一个电子交割平台，通过PEXA平台，房产交易不再依赖于传统的纸质文件交换，而是通过数字化的方式进行交割。PEXA系统不仅提高了交易的效率，还减少了处理错误和延迟的风险。其优势包括：

1. 快速交割：传统的房产交割通常需要几天时间才能完成，而通过PEXA，房产交割通常能够在几小时内完成。资金会实时转账，所有相关方（买方、卖方、银行）可以迅速完成支付和产权转移。
2. 减少人为错误：电子交割通过系统自动验证交易数据，减少了由于手工输入和纸质文件传递而可能发生的错误。这种方式更为精确，减少了交易中的法律和技术问题。
3. 节省时间和成本：PEXA使得房产交易过程中的文件交换、付款和登记等步骤变得更加高效，从而节省了时间和行政成本。通过在线平台，买卖双方、律师和银行可以更加便捷地进行交互，避免了面对面会谈和纸质文件的交换。
4. 安全性：PEXA平台通过加密技术确保交易过程的安全性，所有数据都通过加密保护，确保买卖双方的个人和财务信息不被泄露。

在澳大利亚进行物业交易时，律师事务所需要完成每位客户的身份验证（VOI），以确保交易的合法性并防止身份盗用。

• VOI的重要性：VOI是身份验证程序，用于确认客户的身份。这一程序有助于防止冒名顶替者进行非法交易，确保交易安全。
• VOI方式：
  • 亲自VOI：您可以亲自前往我们的办公室，带上有效的身份证明文件进行身份验证。
  • 远程WEB VOI：如果您无法亲自前往办公室，我们还提供远程WEB VOI服务。您只需使用智能手机上传身份证明文件和自拍照，进行面部识别验证，快速便捷。
• VOI所需材料：无论您选择哪种方式，都需要提供至少100分的身份证明。

房产交易合同是确保买卖双方权益的重要法律文件，通常包括以下常见条款：

1. 价格和定金条款：合同中通常会明确房产的购买价格和买方需支付的定金金额。定金通常为购房价格的5%-10%，并在签订合同后支付。
2. 贷款批准条款：如果买方的购买依赖于银行贷款，合同中通常会加入基于贷款批准的条款。如果买方未能获得贷款，合同可解除，买方可全额退还定金。
3. 房产检查条款：买方可要求在签署合同后进行建筑和虫害检查，并且合同可以基于检查结果做出调整。若检查结果不合格，买方可要求卖方修复问题或取消交易。
4. 交割日期条款：合同中会明确交割日期，通常设定在签订合同后30天左右。交割日是房产所有权转移和资金支付的日期。
5. 特殊条件条款：合同中可能包括一些特殊条款，例如：基于政府批准、卖方未完成维修或买方需出售现有房产等。特殊条件的加入可以帮助买方保障自己的利益。

在昆士兰州，冷静期是买方在签订房产买卖合同后有权在5个工作日内，撤销合同而无需提供理由。然而，冷静期并不适用于拍卖购买的房产。

1. 冷静期的适用范围：冷静期通常适用于私人协议购买，即买卖双方通过合同达成交易。它为买方提供了重新考虑购买决定的时间，并允许他们无条件撤销合同，但此时需要支付一定的违约金（最高为购房价格的25%）。
2. 拍卖购买与冷静期：与私人购买不同，拍卖购买是公开竞标的形式，一旦买方在拍卖中成功出价，合同即刻生效。在拍卖过程中，买方没有享有冷静期的权利。拍卖结束后，买方需要立即签署合同并支付定金。拍卖的公开性和竞争性要求买方在竞拍前做出充分的决策。

昆士兰州的标准物业交割时间通常为30天，但实际交割时间根据双方协商而定。以下因素可能影响交割速度：

• 银行手续：如果您涉及贷款购买物业，银行通常需要至少10个工作日来处理相关手续。如果需要解除抵押贷款，这一过程也会消耗一定时间。
• 相关搜索和证书：买方通常需要进行一些必要的搜索，例如水表读数等，而这些搜索可能需要额外时间。尤其是水务公司需要亲自到物业现场进行水表读数。
• 卖方的责任：卖方必须提供澳大利亚税务局的清关证书，这一过程可能需要几天时间，但有时也可能更长。为了确保交割顺利进行，我们建议您提前准备相关文件。

在昆士兰州，购买物业时，动产（如家具、电器）是否包含在交易中，取决于合同中是否明确列出这些物品。动产并不自动包括在交易中，除非合同中特别注明。

• 动产的定义：动产包括所有不固定于物业的物品，如家具、窗帘、电器、家庭健身器材等。如果这些物品在合同中列出，并作为交易的一部分，则会视为应税财产，涉及税务计算。
• 特殊情况：如果您决定购买家具或其他动产，最好在合同中进行明确说明，并调整交易价格。如果合同中没有包含动产项，您将无法主张其为交易的一部分。在这种情况下，我们建议修改合同并明确列出家具及其他动产物品。
• 动产的应税性：如果合同中包括动产，并且价格反映了这些物品的价值，它们将作为交易的一部分进行计算，并可能产生相关税务影响。

根据标准的REIQ合同，卖方有义务交付房屋及合同中列明的任何附带物品。然而，卖方没有义务进行清洁、维护花园或保持物业的其他状况。

• 卖方的义务：卖方必须按照合同约定交付物业，并确保所有约定的附带物品（如家电、家具等）完好无损。卖方一般没有义务清洁或修复物业，但许多卖方会在交房前对物业进行清洁和维修。
• 如何应对物业状况问题：如果您对物业的清洁、维护、园艺等状况不满意，我们建议在签署合同前就明确要求卖方承担这些责任。您可以在合同中加入特别条款，要求卖方在交房前进行特定的清洁或维修。
• 预交割检查的重要性：在交割前，建议您进行一次详细的预交割检查，确保物业状况符合合同要求。如果发现不符，可以要求卖方进行整改或提出补偿要求。

在澳大利亚购买住宅物业时，买方若为外国居民，需在交割时从购买价格中预扣15%的款项，并支付给澳大利亚税务局（ATO）。如果卖方在交割之前提供了清关证书，则可以免除这一预扣税。2025年1月1日起，新政取消了原先$750,000澳元的房产交易门槛，这意味着所有房产交易都将适用该规则。

• 卖方责任：作为澳大利亚居民的卖方，必须在交割前向税务局申请并获取清关证书，以确保不被征收15%的预扣税。卖方应尽早申请清关证书，以避免交割时出现问题。
• 证书有效期：清关证书免费，并且有效期为12个月。卖方需通过澳大利亚税务局网站申请该证书，确保及时获取证书。
• 买方责任：如果您是买方，在交割前，我们会协助卖方申请清关证书。如果在交割前未能收到证书，我们将根据规定支付15%的预扣税款给税务局。此税款将在交割时从买方的资金中扣除，并由我们代表您处理。

2025年8月1日起，《2023年产权法》在昆士兰州正式实施卖方披露制度。卖方在签署合同前必须提供《卖方披露声明表格2》及相关法定证书，内容涵盖产权负担、规划用途、市政费用、业主委员会信息等。这意味着买方在签约前可更清楚了解物业情况，而卖方若未履行义务，买方有权解除合同。“卖方披露制度”是新设立的法律框架，将于2025年8月1日生效，旨在让房产交易更加透明。
关于卖方披露制度制度，我们提供最新的Form2中英文双语对照版，您可以点击以下链接领取：

• 我是买家：2025/08/25.08.01-Form-2-Buyer-Guide-Chinese-Reference.pdf
• 我是卖家：2025/08/25.08.01-Form-2-Seller-Guide-Chinese-Reference.pdf

根据《产权法》第104条，如果卖方未提供完整的披露声明，或披露内容存在重大不准确或遗漏，买方在结算前有权无条件解除合同并要求退还定金。
主要情况包括：

• 未在签约前收到披露文件；
• 文件存在重大错误或遗漏，并影响买方购房决定。

• 我是买家：2025/08/25.08.01-Form-2-Buyer-Guide-Chinese-Reference.pdf
• 我是卖家：2025/08/25.08.01-Form-2-Seller-Guide-Chinese-Reference.pdf

卖方必须在签订合同前提供以下材料：

• 完整并签署的《卖方披露声明表格2》；
• 与物业相关的全部法定证书（如产权负担、分区规划、环境通知、业主委员会文件等）；
• 若涉及拍卖或期权合同，也需在竞拍或签约前提前披露。

• 我是买家：2025/08/25.08.01-Form-2-Buyer-Guide-Chinese-Reference.pdf
• 我是卖家：2025/08/25.08.01-Form-2-Seller-Guide-Chinese-Reference.pdf

买方应注意，《卖方披露声明》虽然详尽，但并不涵盖所有内容，例如洪水或自然灾害历史、房屋结构安全、害虫侵扰、石棉存在或建筑审批情况。因此，买方在购房前仍需自行进行尽职调查，包括：

• 建筑检查；
• 害虫检查；
• 洪水风险查询；
• 规划与开发核查。

• 我是买家：2025/08/25.08.01-Form-2-Buyer-Guide-Chinese-Reference.pdf
• 我是卖家：2025/08/25.08.01-Form-2-Seller-Guide-Chinese-Reference.pdf

新的制度意味着卖方准备成本和时间都会增加，因为需要收集和核对更多文件；同时，中介也需在流程上更加谨慎，避免因披露不当导致合同被解除。对市场的长期影响则可能是积极的：买方信心增加、交易争议减少、房产交易更透明。 卖方、中介代理人以及买方都应熟悉制度要求，提前规划，避免合同无效或赔偿风险。若对流程不清楚，欢迎随时联系我们。
关于卖方披露制度制度，我们提供最新的Form2中英文双语对照版，您可以点击以下链接领取：

• 我是买家：2025/08/25.08.01-Form-2-Buyer-Guide-Chinese-Reference.pdf
• 我是卖家：2025/08/25.08.01-Form-2-Seller-Guide-Chinese-Reference.pdf

在昆士兰州，Conveyancing（产权转让/房产结算）是指住宅或商业物业的所有权，从一方个人或实体转移至另一方的法律程序。通常，产权转让发生在房产的买卖过程中，该过程不仅涉及合同签署和结算，还包括检查合同条款、进行必要的产权调查、确认房产是否存在负担或规划限制等，完整的产权转让程序确保买卖双方在法律框架下顺利完成交易，避免后续纠纷。
总结来说，Conveyancing 是昆士兰州房地产交易的核心法律步骤，买卖双方都必须重视。如果您是首次购房，推荐您通过阅读《昆士兰买房律师解析：首次购房者需知的法律流程》来了解相关流程。
若您需要进一步帮助，欢迎联系澳和律业（Auslaw Partners），我们为您提供专业的个案法律建议和律师服务。同时，您也可以访问澳洲法律评论（Auslaw Review），查阅更多由律师撰写的澳洲产权法相关中文文章。如需获取即时免费的个性化解答或实用法律模板，欢迎直接向Auslaw GPT提问（AI语言模型可能会犯错，不构成法律建议）。

在昆士兰州的房产过户（Conveyancing）中，Disbursement（垫付费用）指的是律师或产权转让师在为客户办理交易时代为支付的各类支出。
常见的垫付费用包括：

• 政府及议会检索费用：如市政费、水费、土地测绘图和业主委员会报告等；
• 结算代理费用：如果结算地点在律师事务所或产权转让师不便到达的区域，可能需委托代理人出席结算；
• 银行本票费用：如需律师代客户开具银行支票以完成结算。

在昆士兰州，律师（Lawyer）和产权转让师（Conveyancer）在房产交易中承担的角色不同：
律师：

• 拥有法律执业资格，能够就合同条款、违约风险、产权负担、买卖双方的权利义务提供全面的法律意见；
• 可以代表客户处理争议，确保整个交易过程合法合规。

• 专注于处理房产过户流程，擅长管理从合同签署到结算的各项文件和行政事务；
• 不能提供法律意见，必须在律师的监督下工作。

在昆士兰州进行房产过户（conveyancing）时，有几个关键日期对买卖双方都至关重要：

• 合同日期（Contract Date）：合同正式签署的日期；
• 冷静期结束日（Cooling-off Date）：买方可以在冷静期内无条件解除合同；
• 贷款审批截止日（Finance Approval Date）：买方银行或金融机构给出贷款批复的最后日期；
• 建筑与害虫检查日（Building & Pest Inspection Date）：必须在约定时间完成检查并确认结果；
• 泳池合规检查日（Pool Inspection Date）：若物业有泳池，需在此日期前取得合格证书；
• 特别条件履行日（Special Conditions Due Date）：如尽职调查、土壤测试或其他附加条款的截止日期；
• 结算日（Settlement Date）：完成余款支付并转移产权的最终日期。

结算（Settlement）是昆士兰州房产买卖的最后步骤，通常在下午进行，以便银行有足够时间提供还款金额并开具支票。当天的流程包括：

• 买卖双方律师在合同约定地点会面；
• 卖方及其贷款银行交付文件，确保房产抵押解除并完成产权转让；
• 买方或其贷款银行支付结算余款，包括市政费、水费、业主委员会费用、租金等调整后的金额；
• 买方律师核对文件准确性，确认无误后完成交割；
• 结算完成后，中介被通知释放定金给卖方，同时交付房屋钥匙给买方。

在昆士兰州房产交易中，结算延误可能会产生严重后果：

• 请求延期（Extension）：无法按时结算的一方通常会向对方申请延期；
• 保持“时间为本质条款”（Time is of the Essence）：若延期获准，合同仍具强制性，可确保日后强制履行；
• 买方风险：若买方提出延期，卖方可根据合同条款收取每日滞纳金，按未付余款的一定比例计算；
• 未获同意的后果：如果延期请求未获同意，合同将失去“时间为本质”效力，意味着双方都无法强制在特定日期完成结算，这对急于交割的一方可能非常不利。

在昆士兰州购房时，在签署合同之前进行全面的检索（searches）和报告（reports）是保护买方避免潜在风险的重要环节。通常，这些检索会由买方律师或产权转让律师在合同生效前后进行。以下是几类最常见、最重要的检索：

• 产权检索（Title Search）：确认卖方是否为登记在产权上的合法所有人；查明房产是否存在抵押、租赁或地役权等他人权益。
• 地籍测绘图（Survey of the Registered Plan）：明确土地边界，避免因边界争议或邻里纠纷带来法律风险。
• 害虫检查（Pest Inspection）：白蚁等害虫可能导致严重损害，如未提前检查，买方可能面临高昂维修费用。
• 建筑检查（Building Inspection）：确认房屋结构是否稳固，是否存在潜在安全隐患或维修问题。

在澳大利亚，虚假或误导性陈述（misleading or deceptive conduct）主要由《澳大利亚消费者法》（Australian Consumer Law, Cth）第18条和第30条所规范，其中第30条专门适用于土地买卖相关交易。其核心目标是保护买方免受虚假陈述或隐瞒信息的侵害。
适用范围包括：

• 各种形式的陈述——无论是口头、书面、图纸、地图、广告、手势，还是其他任何形式的表达；
• 土地交易相关——涵盖所有涉及土地权益转让的交易，包括住宅和商业物业；
• 法律后果——若买方因依赖虚假陈述而签约并因此遭受损失，卖方或陈述人需对损失负责并赔偿。

地役权（Easement）是指一方在不拥有土地所有权的情况下，依法享有使用他人土地特定用途的权利。地役权的设立会使一块土地受益，同时给另一块土地带来一定负担。
地役权的主要特点如下：

• 地役权是“随地而存”的权利，会附着在土地上并登记在产权上；
• 即使土地所有权发生转移，地役权依然有效；
• 在产权检索（Title Search）时可查到相关信息。

• 通行权地役权（Right of Way Easement）：允许邻地居民通过您的土地出入；
• 管线或排水地役权：允许市政或服务提供商在土地上架设电缆、排水管或燃气管道。

好消息是：是的！昆士兰州政府已确认将 30,000 澳元的首次置业补助金（First Home Owner Grant, FHOG）延长至2026 年 6 月 30 日。这让首次购房者多出一年的时间来享受这一全国最优厚的购房支持政策之一。
申请条件包括：

• 购买或建造的必须是全新住宅；
• 合同签署时间需在 2023 年 11 月 20 日至 2026 年 6 月 30 日之间；
• 房屋及土地的总价值不得超过 750,000 澳元；
• 自建房的业主必须在该期间内完成开工并完成地基施工。

• 政府直接提供一次性、免税现金支持，帮助首次置业者更快踏入房市；
• 与其他州相比，昆士兰的首次置业补助远高于新州、维州、西澳和塔州的 10,000 澳元，以及南澳的 15,000 澳元，仅次于北领地的 50,000 澳元；
• 自 2025 年 5 月起，昆士兰还为首次购买新房的买家提供全额印花税减免，使购房成本进一步降低。

自 2025年8月1日 起生效的最新 REIQ 合同 对含泳池物业的交易作出了重要调整。核心变化包括以下几点：

• 泳池安全证书（Pool Safety Certificate, PSC）的有效性：如果卖方在签署合同时已经向买方提供了一份在提供时仍然有效的泳池安全证书（例如在披露阶段提供），那么即使该证书在合同履行期间过期，卖方也无需再次提供新的证书。
• 未提供证书时的替代要求：如果卖方没有提供泳池安全证书，则必须在买方签约前，向其出具一份 Form 32《无泳池安全证书通知》（Notice of No Pool Safety Certificate）。

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