特殊条款

在澳洲买卖房产,投资物业,开发许可等需要专业的律师帮您审查合约及相关政策解读。我们有专业的过户律师帮您节省时间少绕弯路,清楚明白您的责任和权益,使整个流程清晰明了,并且无隐性收费,多种途径直接对话律师,第一时间获取您需要的答案。

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在房产过户的合同中,您需要特别注意“特别条款”一栏。这是因为“特别条款”会给您附加额外的义务,也会保护您的特殊权益。房产中介通常会事先放置几条特别条款在您签署的合同中。这时您一定要仔细研读。如有疑问,建议先咨询我们专业的房产过户律师,不要贸然签字。

在昆士兰购置物业时,通常使用的是Real Estate Institute of Queensland (REIQ)的标准合同。虽然REIQ合同中的标准条款较为全面的保障了买卖双方利益,但特殊条款的加入会额外增加合同双方的责任与义务。有些特殊条款可能是中性的,对买卖双方都不偏不倚,比如,电子签条款。有些特殊条款则可能单纯出于保护中介的合法权益的目的,例如条款要求买方协助,在交割时从应付房价中代替卖方直接支付售房佣金的条款。但有些特别条款的目的是将标准条款中相对公平的内容去除,改为限制买方的权利的条款。这时,买方一定要清楚自身的哪些权利受到了限制,限制会带来怎样的后果。

需要注意的特殊条款有:
1.尽职调查
2.满意的调查结果
3.卖方取得泳池围栏批准
4.洪水告知
5.电子邮件或传真签名条款
6.保证金:首付款保证金担保或银行担保
7.如果未满足财务条件,则应放弃Deposit
8.在没有足够Deposit的情况下支付购房中介的佣金
9.需要得到物业的批准,买方才能在公寓/联排别墅中饲养宠物
10.签订合同后买方的更替
11.完成之前进行翻新的访问
12.无物业
13.游泳池围栏不符合规定
14.在交割日之前,风险由卖方承担
15.交割前的修复-卖方责任
16.卖家是遗嘱执行人,并非产权所有人
17.买方的最终检查权
18.物业检查
19.买卖双方进入房屋租赁合同
20.海外投资审查委员会批准
21.买方满意当前方案
22.土壤检测
23.调查
24.依照住宅/改善完成而定
25.估价
26.虚拟验房
27.合同内容履行完成前无需游泳池安全证书
28.卖方承担游泳池安全证书的获取以及相应费用
29.现有已注册及未注册的产权负担
30.按照现有状况“条件-买方无异议
31.在交割前提前释放
32.卖方提供空置占有
33.交割前物品的存储
34.交割前占有房产-无租金情况
35.交割前占有房产-有租金情况
36.污染
37.卖家是建筑方的情况
38.卖家再贷款
39.独立合同-同时买卖
40.土地出售法下的豁免
41.卖家在交割后占有房产 – 许可证费用
42.卖家在交割后占有房产
43.太阳能板 

需要特别注意的特别条款有哪些?

  • 尽职调查 (Due Diligence)

  1. 附条件的合同:当事人双方可以就合同的效力约定附加条件。附生效条件的合同,自条件满足时合同生效。 当条件没有达成时,合同则不会生效。例如:合同生效条件是‘买方对尽职调查结果满意‘,那么 一般会添加尽职调查的日期。
  2. 如果买方对调查不满意,则买方可以在尽职调查日下午5:00之前的任何时间以书面形式通知卖方终止本合同,并且之前缴纳的Deposit必须全额退还给买方。
  3. 如果买方未在尽职调查日下午5:00之前终止本合同,则该特殊条件应视为已满足。
  4. 如果买方在该期间的最后一天下午5:00之前未发出通知,但是卖方以书面形式通知买方或买方律师,以终止本合同;在这种情况下,所有Deposit应全额退还给买方。
  5. 在买方或其顾问在给予合理通知后,卖方将会授权给他们进入该物业进行尽职调查。
  6. 插入此特殊条件是为了保护买方的利益,买方可以随时放弃保留该特殊条件。
  • 满意的调查结果(Satisfactory Search Results)

  1. 合同生效以“买方满意调查结果“为条件。一般会设置一定的时间范围 (例如:从合同日期起的14或21天)作为调查结果的日期。
  2. 买方必须在调查结果日或之前以书面形式通知卖方:
    • 调查结果令买方不满意,买方终止本合同,同时,Deposit必须全额退还给买方;或者
    • 买方对调查结果感到满意或放弃保留此特殊条件。
  3. 如果在此条件下,买方没有在合同日期起21天5:00 pm之前发出通知,则卖方可以以书面形式通知买方终止本合同。如买方未发出通知,这是卖方唯一的补救措施。
  • 卖方取得泳池围栏批准 (Seller to Obtain Pool Fence Approval)

  1. 本合同生效的条件:卖方获得该游泳池和围栏的所有最终检查和地方当局的批准(费用由卖方承担)。 如果卖方未获得批准,则买方可以行使以下权利:
    • 终止本合同,Deposit必须全额退还给买方;或者
    • 要求卖方完成所有必要的工作和书面程序,并且支付所有费用以获得最终检查和地方当局的批准。
  2. 卖方了解此条款是为了保护买方的利益。0
  • 洪水告知(Flooding Acknowledgement)

  1. 买方确认:卖方的代理人已披露该房产过去曾遭受洪水影响,并且买方在订立本合同时将依据买方自己的判断,同时不得基于“该房产遭受洪水影响“的事实提出任何要求或异议。
  • 电子邮件或传真签名条款(Email or Facsimile Signing Clause)

  1. 买方或卖方可签署另一方已经签署的合同(或该合同的影印本,传真副本或印刷电子副本)并将其传真副本或电子副本发送给另一方或者另一方的代理人或律师后订立本合同。
  • 保证金:首付款保证金担保或银行担保 (Deposit Bond or Bank Guarantee as Deposit)

  1. 买卖双方特此同意,本协议存在任何其他标准条款的同时,仍可以通过保证金担保或银行担保的方式支付deposit。
  2. 在交割日,买方将向卖方支付首付款,而deposit持有人将向买方退还保证金担保或银行担保。
  3. 买方不得在交割完成前以任何方式做任何或不做任何事情,导致保证金担保或银行担保被撤回、撤销、取消或限制,否则视为买方违约。
  • 如果未满足财务条件,则应放弃Deposit (Forfeit Of Deposit If Finance Condition Not Satisfied)

  1. 如果买方由于其未能获得令卖方满意的财务批准而发出终止交易通知,则卖方有权保留【插入金额】的Deposit,作为对买方未能履行合同义务所获的赔偿。如有任何与标准条款不一致之处,特殊条款优先。
  • 在没有足够Deposit的情况下支付购房中介的佣金 (Payment Of Agent’s Commission Where Deposit Is Insufficient)

  1. 如果Deposit持有人持有的Deposit不足以支付中介的佣金、市场营销费用和商品及服务税,则买卖双方同意,买方特此不可撤销地被授权并指示支付余额佣金,买方有义务支付所有剩余部分的佣金、营销成本和商品及服务税,并且此义务不可免除。买方代表卖方在完成日期从余额购买款项中向代理商付款。根据经修订的Property Law Act 1974第55条,此特殊条件订立为保护房产中介的利益。卖方通过履行本合同(作为代理商的正式授权的代理人),代表代理商接受此特殊条件的利益。
  • 需要得到物业的批准,买方才能在公寓/联排别墅中饲养宠物 (Subject To Body Corporate Approval For The Buyer To Be Able To Keep A Pet In The Unit/Townhouse)

  1. 本合同附条件生效。物业在合同签订日(“宠物批准日期”)之后的【插入天数】内提供书面申请的流程和所需的条件,买方可以在房产中保留【插入宠物的性质】。如果在宠物批准日期前未获得批准,则买方可以终止本合同(在这种情况下,Deposit必须全额退还),或者买方可以放弃本条款的权利。
  2. 如果买方选择不放弃本条款的权利并且未能在宠物批准日期之前通知卖方,则卖方可以通过书面通知买方来终止本合同,且Deposit必须全额退还。
  • 签订合同后买方的更替(Substitution Of Buyer After Contract Is Signed)

  1. 卖方知悉买方已经执行了本合同,而没有机会就买方实体是否适合该交易获得建议。
  2. 买方可在合同签订日后【插入天数,例如七日】内终止此合同,需要满足当事各方以与本合同相同的条款订立新合同,更改买方实体并允许任何已过期或已满足的条件除外。
  3. 如果买方进行上述的选择,并且当事各方同意在向卖方提供通知之日起3个工作日内订立新合同,本合同将终止。各方同意承担与新合同相关的费用。
  • 完成之前进行翻新的访问 (Access For Renovations Before Completion)

  1. 卖方同意并允许买方和其它相关人员在合理的时间进入该物业评估,以获得对该物业进行装修(‘工作’)的报价。
  2. 在合同无条件的情况下,卖方同意并允许买方访问以开始工作。该工作必须由具有适当资质和/或许可的人员以适合的方式进行,并由买方承担费用。
  3. 如果未如期完成,卖方无任何过错,买方同意须支付所有费用,以确保工作以适合的方式完成,并向卖方赔偿由于工作造成的损害或其他责任所产生的相关费用。
  4. 买方必须购买合适的覆盖工期的保险并且获得卖方认可,同时为装修工作人员购买覆盖工期的保险。
  • 无物业 (No Body Corporate)

  1. 卖方向买方披露,该房产没有在运营的物业。买方确认,在本合同中有相悖规定的情况下,买方仍不能基于缺乏充分运作的物业(或缺少保险,或缺乏管理基金或下沉基金)的理由而终止本合同。
  • 游泳池围栏不符合规定 (Pool Fence Not Compliant)

  1. 卖方向买方披露,该物业的游泳池可能没有符合现行法律要求的围栏。双方同意,买方不得以任何直接或间接与游泳池安全或围栏不符合当前的立法要求的原因终止本合同。
  • 在交割日之前,风险由卖方承担(Property at Seller’s Risk until Competition Date)

  1. 虽然本合同有标准条款规定,但卖方和买方同意,在房产交割之前,该房产的风险应由卖方承担。
  • 交割前的修复-卖方责任 (Repairs Prior To Completion – Seller)

  1. 此合同生效附条件。条件为卖方担负维修房屋费用。在交割日之前,卖方完成全部的维修任务。如果在交割前,维修未完成,买方不满意,买方有权利终止合同并且要求退还Deposit;或者在房款中扣除相应的维修金(维修金的数值由双方咨询专业的评估人员评估后决定)并继续履行合同。
  • 卖家是遗嘱执行人,并非产权所有人 (Seller The Executor And Not Yet The Registered Proprietor)

  1. 卖方是已故注册产权人的遗产执行人。本合同的完成应在本合同签订之日起42天或在卖方以书面形式通知买方前者已注册为所有者后的14天内完成。如果卖方在本合同签订之日起四个月内未成为该物业的注册所有人,则任何一方均有权利解除本合同,deposit将全部退还给买方。
  • 买方的最终检查权(Final Inspection Approvals Being Issued)

  1. 此合同附生效条件,在交割前,买方有绝对自主权。如不满意,买方可以通知卖方终止合同,并且获得全部deposit返还。
  2. 本合同以该物业的所有需要改进的部分通过了买方检查并且获得了地方相关部门批准为前提。如果不满意,买方可以通知卖方终止本合同,并且获得全部deposit返还。
  • 物业检查(Body Corporate Inspection)

  1. 本合同以买方在合同日期起的[插入时间框架,即21天]内进行法人记录检查的结果满足其绝对酌情权为前提。如果不满意,买方可以通知卖方终止本合同,并且获得全部deposit返还。
  • 买卖双方进入房屋租赁合同(Buyer and Seller Entering Tenancy Agreement)

  1. 此合同附生效要件。在交割前,买方(即房东)与【租客姓名】签署RTA合同。
  2. RTA合同包括以下条款和条件:
  3. 租金为【$】每周;
  4. Bond金共计【$】;
  5. 合同期限为【X个月】。
  6. 如果双方未在交割当日或之前签署RTA合同,买方有权终止合同,且deposit需返还给买方。
  • 海外投资审查委员会批准(FIRB Approval)

  1. 此房产过户合同需要FIRB预先批准。
  2. 买方需在合同签订日后立即竭力申请FIRB并获批准。
  3. 如果在【日期】内未获批准,此合同终止,deposit需返还给买方。
  4. 买方必须在获知FIRB结果后立即通知卖方。
  • 买方满意当前方案(Buyer to be satisfied with present use)

  1. 本合同以买方认为该房产所处的规划方案允许在完工日期或之前使用该房产为前提。如果买方对规划方案的绝对决定权不满意,则买方可以通知卖方终止本合同,deposit必须退还给买方。卖方承认这一特殊条件是为了保护买方的利益。
  • 土壤检测(Soil Test)

  1. 此合同附生效条件。买方在合同签订日后的【插入日期】内自费进行土壤检查,并对检测结果有绝对裁量权。如果买方不满意检测结果,买方有权通知卖方终止合同,Deposit需返还给买方。买方和买方的代理人被授权进入房产,其目的为在合理的时间内进行土壤检测。此特殊条款保护买方权益。
  • 调查(Survey)

  1. 本合同以买方在合同日期[插入时间框架]内的房产调查结果为前提,并以买方的绝对裁量权为条件。如果买方对检验结果不满意,买方可以通知卖方终止本合同,deposit必须全额退还给买方。
  • 依照住宅/改善完成而定(Subject To Completion Of Dwelling/Improvements)

  1. 本合同以买方依据自身的独立判断对在该土地上完成的所有改进结果感到满意为条件。如果买方对改进不满意,则买方可以终止本合同,Deposit必须退还给买方。这一特殊条件是为了保护买方的利益。
  2. 本合同以买方在完工前收到卖方提供的相关部门批准该土地上所有搭建的设施的副本为条件。如果买方没有收到批准书的副本,则买方可以终止本合同,Deposit必须退还给买方。此特殊条件仅对买方有利。
  • 估价(Valuation)

  1. 本合同以买方根据自费获得的房产的独立估价判断是否满意为条件。如果估价无法令买方满意,买方可以书面通知卖方终止本合同,且Deposit须退还给买方,。这一特殊条件是为了保护买方的利益。
  • 虚拟验房(Visual Inspection of Property)

  1. 本合同以买方在合同生效之日起的[(或其他约定时间)或之前对该房产的验收结果满意为前提。如果买方对检查结果不满意,可以通知终止合同,买方必须全额退还Deposit。这一特殊条件是为了保护买方的利益。
  • 合同内容履行完成前无需游泳池安全证书

  1. 尽管标准条件中有任何相反的内容,但买卖双方同意,本合同不以在其内容履行完成前获得泳池安全证书为前提。买方确认认并同意,他们将承担根据1975年《建筑法案》获得泳池安全证书可能产生的任何费用。鉴于此,买方不得因该物业没有有效的游泳池安全证书而终止本合同。
  • 卖方承担游泳池安全证书的获取以及相应费用(Pool Safety to be Obtained and Paid for by the Seller)

  1. 如果在合同签署日泳池安全证书尚未获得,卖方必须按照1975年建筑法案的要求向买方提供关于没有泳池安全证书的通知。
  2. 买方要求卖方在合同内容履行完成之前申请获得游泳池安全证书并支付相关费用。如果卖方不能提供当前游泳池证书,在合同内容履行完成之前,买方可以终止本合同,Deposit必须退还给买方。这一特殊条件是为了保护买方的利益。
  • 现有已注册及未注册的产权负担(Existing Registered And Unregistered Title Encumbrances)

  1. 买方同意接受财产和所有产权上的负债和需履行的义务(包括在物业管理建议或通知),无论该产权上是否有注册任何的抵押权,法庭命令或警告(必须被释放或完工日期,尽管这些交易合同中未披露)。如果此时买方对任何产权上的负债和需履行的义务(或行政建议或通知)确认知情且同意,买方不可以就任何产权上的负债和需履行的义务(或行政建议)向卖方或任何关联方提出异议或索赔。
  • “按照现有状况“条件-买方无异议(“As is, where is” Condition – No objection by buyer ”)

  1. 买方接受购买该物业是基于“按照现有状况”的基础上,并依靠自己的调查和判断评估:
    • 房地产的状况;
    • 产权上的负债和需履行的义务(除了任何抵押、令状或警告必须在完成发布);
    • 任何地方相关部门的要求;
  2. 并据此放弃其在本合同项下或在其他任何标准条款下终止合同或向卖方索赔的任何权利
  • 在交割前提前释放deposit(Early Release of Deposit before Completion)

  1. 如果买卖双方同意在[插入日期或条件/买方将无条件的对金融和检查]将其约定的Deposit在交割日前释放,买卖双方应对注意以下几个方面:
    • 本合同不会因为Deposit的提前释放而成为分期付款合同。在依照本特殊条款同时,本应向买方退还Deposit的所有情况(如果不是因为本特殊条款)将依然适用,而买方依据本特殊条款获取Deposit的金额的退还;
    • 如果Deposit(包括任何额外Deposit)可以退还给买方,则允许卖方在【插入天数】内(从收到买方的有效通知开始算起)将Deposit(包括任何额外Deposit)一次性退还给买方;
  2. 在任何情况下,Deposit(包括任何额外的Deposit)都需要买家来支付:
    • 在卖方违约的情况下,向买方赔偿;和
    • 在买方违约的情况下,给卖方的赔偿
  3. 如果由于任何原因,Deposit持有人从Deposit中释放资金是非法的,买方须直接向卖方支付一笔额外的Deposit(插入金额)。
  4. 买方确认,这可能导致Deposit总额为[插入金额]-原始Deposit金额+额外Deposit金额(不得超过价款的10%)]。
  • 卖方提供空置占有(Seller to provide vacant possession)

  1. 完成交易后,卖方将向买方提供空置的房产。如卖方未能在成交后提供买方空置的房产,则买方可:
  2. 以书面通知的方式通知卖方终止本合同;或
  3. 选择继续执行本合同,并要求卖方赔偿因未提供空置房产而遭受的损失(在完全赔偿的基础上)。买卖双方需要注意,尽管本合同主要内容已完成,其约定索赔的权利仍然保留。
  • 交割前物品的存储(Access Prior to Completion for Storage of Goods)

  1. 卖方同意允许买方及其承包商在完成日期前的约定日期进入该物业,以便[在该物业内/仅在住宅/棚子/车库内]存放货物。
  2. 特别授予的进入权限不包括买方在约定以外的时间停留在房产内。
  3. 买方在该物业存放的所有货物均由买方自行承担保管风险;
  4. 货物的所有权始终属于买方;
  5. 如果交易没有完成,卖方将允许买方从该财产中移除该物品;
  6. 买方应在允许占有之前向委托人提供保险证明的复印件;
  7. 买方赔偿卖方因接触该财产而引起的或与该财产有关的任何和所有损失、损害、诉讼以及索赔要求。
  • 交割前占有房产-无租金情况(Early Possession Prior to Completion – No Rents)

  1. 经买家要求,且依照以下条件,卖家同意买家自【具体日期】开始进入并占有房产(占有日)
    • 在允许买家占有房产之前,买家必须向卖家提供相关保险凭证(即Certificate of Currency);
    • 由于占有房产产生的任何及所有的损失/赔偿/诉讼/索赔/要求,买家对卖家有赔偿责任;
    • 买家接受房产现状并且:
      • 对房产的状况或任何各政府部门可能的任何批准、认证或其他要求(无论是否存在)无权提出异议;
      • 放弃任何以下可能产生的权利:
        • 与任何未披露的产权负担相关;
        • 在占有日前,卖家的任何其他违约情况。
  2. 如果交割不发生,则卖家将允许买家自合同终止时起,在合理期限内,从房产中移除所有物。
  • 交割前占有房产-有租金情况(Early Possession Prior to Completion – Rent Applies)

  1. 经买家要求,且依照以下条件,卖家同意买家自【具体日期】开始进入并占有房产(占有日):
    • 经卖家指示,买家每周支付[$金额]租金;
    • 由于占有房产产生的任何及所有的损失/赔偿/诉讼/索赔/要求,买家对卖家有赔偿责任;
    • 买家按接受房产现状并且:
      • 对房产的状况或任何各政府部门可能的任何批准、认证或其他要求(无论是否存在)无权提出异议;
      • 放弃任何以可能产生的下权利:
        • 与任何未披露的产权负担相关;
        • 在占有日前,卖家的任何其他违约情况。
  2. 如果交割不发生,则卖家将允许买家自合同终止时起,在合理期限内,从房产中移除所有物。
  • 污染(Contamination)

  1. 买家接受房产的现状、维修状况、及潜在的或明显的缺陷,包括由任何有害物质导致的任何污染。
  2. 针对房产上或房产内的任何污染物的存在,买家不得有异议、不得索要赔偿、无权撤销或终止合同。
  • 卖家是建筑方的情况(Builder Seller)

  1. 卖家已知且确认,尽管卖家在标的房产上进行了改进,买家经过自己的检查、认定该房产的现在状况和维修情况、且知道该房产无保修期后,决定购买该房产;卖家不会对改进的地方进行施工。
  2. 此条款不会改变建筑方/卖家在1991年昆士兰州建造服务法或1975年建筑法下的任何义务。
  3. 在交割的3个月内,买家应向卖家提供清单,列明任何在标的房产中可能会恶化的小瑕疵;卖家将在收到此类清单的一个月内进行整改,费用由卖家承担,且此条款在交割后仍有效。
  • 卖家再贷款(Seller Refinance)

  1. 卖家已同意协助买家尽快对此次出售的房产进行交割,通过借钱给买家,金额为【$澳元XX】,以针对此次出售房产的可注册抵押权为担保,抵押文件由卖家律师准备,卖家律师费由买家承担;抵押权期限为【X年】,贷款利率为【X%】,按每月预付的方式还款;本金在贷款期末支付或其他任何时间支付(无罚金利息);否则按照带有注册编号【XX】的标准条款文件(且存档于自然资源与水务部门)下的条款与条件进行还款(1994年土地产权法第169条)。
  • 独立合同-同时买卖(Independent Contracts – contemporaneous Completion and termination)

  1. 本合同与双方于同一日期签订的、涉及产权号为【XX】土地编号为【】的土地共存。
  2. 依照双方意图,如因任何原因,一个合同无法进行至交割阶段,则另一个合同也不得交割。由任一方对任一合同的违约均将构成违约方对另一个合同的违约。
  3. 如任一方有权撤销或终止一个合同,则双方都有权撤销或终止另一个合同。
  4. 两个合同的交割将会于同一天发生,且所有通知书给出的时间期限相同,并将于同一天失效。
  • 土地出售法下的豁免(Land Sales Act Exemption)

  1. 卖家自合同日期90天内获得1984年土地出售法下要求的豁免对本合同有效;
  2. 如果卖家不能满足此特殊条款的要求时,则任一方可通过书面通知另一方的方式,终止此合同;所有的押金必须退还给买家。
  • 卖家在交割后占有房产 – 许可证费用;无租赁合同(Seller Remain In Possession After Completion – License Fees No Rental Agreement)

  1. 基于本合同附件的许可证协议中的条款和条件,买家将允许卖家自交割日起占有房产直至【X年X月X日】;卖家需要每周支付【$X澳元】的许可证费用。
  • 卖家在交割后占有房产(Seller Remain In Possession After Completion – Rental Agreement)

  1. 以卖家进入住房租赁协议为条件,买家将允许卖家自交割日期占有房产直至【X年X月X日】;卖家需要每周支付【$X澳元】的租金。
  • 太阳能板(Solar Panels)

  1. 买家知情并且确认在出售住宅的屋顶已经安装了太阳能板,且双方约定如下:
    • 论现在的能源供应协议是否对卖家有利,上网电价补贴政策是否随着房产的出售转移需要由买家进行问询和确认;
    • 上述太阳能板产生的电能等优势/优惠相关的上网电价补贴政策,买家同意其会与当前能源供应方/与买家选择的能源供应方,进行协商;且买家将赔偿卖家,并保护卖家免受任何与上述太阳能板相关的索赔;且
    • 对太阳能板的现状、维修状况、是否适用、对电力网络的输入或其他任何由上述太阳能板产生的电能带来的优势/优惠,卖家无陈述、无保证。
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