昆士兰州房产出售25年8月新规：卖方披露制度（卖方必读：9问9答篇）
2025年8月1日起，昆士兰州的房产交易方式将发生变化，新的法定卖方披露制度正式生效！让昆士兰卖房不再踩坑
2023年10月25日，昆士兰州议会正式通过了《2023年财产法》（Property Law Act 2023），取代原有的《1974年财产法》。昆士兰州将在2025年实施正式的卖方披露制度，适用于二手不动产交易。
此前，昆士兰州并未强制要求卖方披露房产缺陷或问题，所有责任都由买方自行承担，买方需自行进行调查。然而，新的卖方披露制度将要求卖方在完成房产交易之前，向买方提供关键信息。
这一变化将使昆士兰州的房地产交易过程更加透明和高效，确保所有交易方在签署合同前都能获得充分信息。如果您是卖方/业主或卖方中介从业人员，了解这些变化对您至关重要，如果对填写《卖方披露声明表格2》没有把握，可以联系Auslaw Partners | 澳和律业协助您完成填写，保持物业出售合规。
1.卖方披露制度是什么？
- “卖方披露制度”是新设立的法律框架，将于2025年8月1日生效，旨在让房产交易更加透明。卖方在签订合同之前，必须提供以下文件：
- 完整并签署的《卖方披露声明表格2》（a completed and signed Form 2 Seller Disclosure Statement）
- 与该物业相关的所有法定证书（all prescribed certificates relevant to the property）
- 适用于所有登记在册的房产：
- 住宅物业，包括独立住宅别墅、公寓、联排别墅、空地等
- 商业物业
- 拍卖场合：所有登记竞标者需在拍卖前收到披露文件。
- 期权合约（Option）交易：需在签订Option前披露，并在买方执行Option时再次披露。
- 这些文件必须在交给买方时准确无误且是最新的。虽然买方没有强制签署声明，但最好还是签字确认已收到声明。这个制度适用所有从2025年8月1日起签订的合同，不论物业何时上市销售。少数特殊情况可能不适用。
- 注意：如果买方在8月1日之前签署合同，但卖方在8月1日或之后签署合同，那么根据该制度，合同被视为在卖方签署后“签订”。如果卖方未在买方签署合同之前提供必要的披露文件，买方可能有权终止合同，并可能要求退还定金或提出赔偿。
2.哪些情况可以豁免卖方披露？
- 以下交易无需遵守卖方披露要求：
- 亲属之间的交易（需买方书面放弃披露）
- 涉及政府机构的买卖
- 1000万澳元以上的交易（需买方书面同意免除）
- 共有者之间的转让
- 法院命令下的出售
- 期房（Off-the-plan）（受其他法监管）：期房销售（即合同在地块存在之前签署）不在新规定的适用范围内，现行《土地销售法》及/或《业主委员会与社区管理法》下的披露义务将继续适用。
3.卖方必须披露哪些内容？
- 根据《2024年物权法条例》，卖方必须披露以下信息。如果您对完成《卖方披露声明表格2》没有把握，可以联系Auslaw Partners | 澳和律业协助您完成填写，保持物业出售合规。
- 第1部分 – 卖方和物业信息
- 卖方姓名
- 物业地址
- 地块和注册图描述
- 物业是否属于社区产权计划或建筑单元与团体产权法计划
- 第2部分 – 产权和产权负担
- 产权查询和测量计划
- 已登记和未登记的产权负担（如地役权、租赁、口头协议）
- 法定产权负担（如基础设施使用权）
- 租赁历史和租金上涨记录
- 第3部分 – 土地使用、规划和环境
- 当地规划方案下的分区
- 交通基础设施提案或征用通知
- 环境污染通知
- 树木命令和遗产登记
- 第4部分 – 建筑物和结构
- 游泳池安全合规
- 业主建筑工作和所需通知
- 来自地方议会的说明理由或强制执行通知
- 第5部分 – 地方市政费和公共服务费用
- 最近的地方市政费和水费
- 物业是否豁免市政费或没有单独的水费通知
- 第6部分 – 社区产权或BUGTA计划
4.卖方可以不披露哪些内容？
- 《卖方披露声明》并不涵盖所有内容，例如：
- 洪水或自然灾害历史
- 结构安全性或害虫侵扰
- 建筑或开发批准
- 石棉存在
- 公用设施连接
- 因此，买方需要进行自己的尽职调查，包括建筑检查、害虫检查、洪水查询、规划核查等。
5.为什么卖方要提供这些信息？
- 新制度让卖方在签订合同前需要给买方机会查看关于物业的关键信息，帮助买方了解物业状况，减少签约后的纠纷风险。
- 买方必须仔细审查《卖方披露声明表格2》及所有附带文件。如果有任何不清楚或令人担忧的地方，买方应在签署合同前寻求法律建议。
- 提示：声明中提醒买方，如果发现已披露但未理解的问题，可能无法在合同签署后再终止合同。
6.若卖方没有披露，怎么办？
- 如果卖方未按规定提供披露文件，或披露的文件有误或不完整，买方可以在交割前的任何时候行使法定终止合同的权利。
- 如果卖方未能遵守法定披露要求，将面临重大后果。如果卖方未提供所需的披露文件，或者文件在重要事项上不完整或不准确，买方可能有权：
- 在交割前终止合同；
- 如果未披露的内容造成财务损失，要求赔偿。
- 如果卖方未按要求在买方签署合同之前提供完整并签署的声明和法定证书，买方可以在交割之前的任何时候终止合同，前提是买方能够证明：
- 尽管声明和证书已经提供，但所提供的信息在提供时不准确或不完整；
- 当买方签署合同时，他们并未了解正确的情况；
- 如果买方知道了相关情况，他们是不会签署合同的。
7.2025年8月新政后，对卖方的影响有什么？
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- 准备工作增加：卖方需要投入更多时间准备房产出售，并提前指导中介代理人和/或律师。这包括收集所有必要的文件，并确保提供的信息准确且最新。
- 成本增加：卖方的房地产交易费用可能会增加，以涵盖获取证书的支出以及准备和编制声明的费用。卖方应将这些费用纳入销售预算。
- 时间延迟：由于卖方需要等待证书、准备声明或在签署之前更新披露文件，合同的签署可能会有所延迟。由于材料较多，买方的合同审查也可能会花费更长时间。
- 市场影响：虽然新的制度起初可能看起来负担较重，但从长远来看，它可能会促进一个更加透明和高效的房地产市场。买方在购买时可能会感到更加放心，从而可能导致销售速度加快，且售后问题减少。
- 中介佣金的支付：对于卖方中介代理人来说，终止可能会影响他们的佣金权益。如果合同在交割前被终止，并且中介代理人的佣金权益依赖于交割完成，中介代理人可能无法获得房产销售的佣金。对于卖方和中介代理人来说，避免合同终止的关键是合规。通过了解披露义务并遵循最佳实践，他们可以确保交易顺利且符合法律要求。
8.谁负责准备《卖方披露声明》？
- 卖方可以自行选择谁来准备《卖方披露声明表格2》：
- 卖方自己
- 卖方的律师
- 卖方的房地产中介代理（如果获得授权）：需要注意的是，尽管房地产中介代理可以准备该表格，但他们不能提供法律建议或解释法律文件。他们的角色是行政性质的：填入卖方提供的信息，并通过授权查询获取的信息。
- 如果卖方不确定必须披露什么信息或如何回答某个问题，建议将其转介给卖方律师，寻求法律建议。
9.如何领取《卖方披露声明表2》中文版？对于卖家，还要注意什么？
- 如果您在2025年8月1日前后参与房产交易或签署合同，确保您理解新制度下的权利与责任。在有疑问时，请寻求法律建议。
- 中介代理人不能提供法律建议或解释搜索结果。如果卖方不确定应披露什么信息，必须寻求法律建议。
- 如果中介代理人准备《卖方披露声明表格2》，必须有卖方的书面指示，并严格按照流程操作。中介代理人可以收取准备《卖方披露声明表2》的费用，但必须在《物业代理委托表6》中披露该费用。
- 对于房地产中介代理人，了解这些新规定至关重要，尤其是如何准确准备卖方披露声明，并确保合规。如果卖方或卖方中介有任何疑问或需要更多信息，或者对填写《卖方披露声明表2》没有把握，可以联系Auslaw Partners | 澳和律业协助您完成填写，保持物业出售合规。
- 欢迎联系我们（微信Auslawreview01或电话1300012300）领取附录《卖方披露声明表2》中文版。请注意该中文版翻译仅供参考，旨在帮助读者理解《卖方披露声明表2》的内容。此翻译版本不具有法律效力，正式法律文件应以英文原文为准。
- 声明：本文仅供参考，并不构成法律意见，不应作为法律意见使用。对于具体事项，应寻求正式和独立的法律建议。Auslaw Partners无法保证本文所包含的信息是最新的，也不代表信息将在发布时及之后的时间内持续有效。
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